Semana sim, e outra semana também, recebo dúvidas de investidores a respeito do melhor momento para se investir em fundos imobiliários.

Geralmente, as dúvidas vêm associadas a algum evento com potencial de afetar negativamente o mercado em algum momento futuro.

Vejo que os riscos que preocupam os investidores são os mais variados, como:

A alta da Selic não vai desvalorizar os FIIs?

Será que não vem uma terceira onda da pandemia por aí?

E o risco de tributação dos rendimentos dos FIIs, hein?

O home office não vai acabar com os escritórios?

Será que não devemos nos preocupar com a eleição polarizada de 2022?

E se a inflação dos EUA vier muito alta? Não afetaria negativamente o juro longo e, por sua vez, os FIIs?

E por aí vai…

A lista aumenta a cada burburinho vindo de Brasília ou acontecimentos vindos de fora.

E, como há de ser, nesta semana não foi diferente!

A bola da vez

O risco que passou a entrar no radar dos investidores de FIIs nesta semana diz respeito a um Projeto de Lei que tramita na Câmara há alguns meses e que ganhou a alcunha de “PL do IPCA”.

O projeto basicamente propõe limitar os reajustes dos aluguéis à variação do IPCA – eliminando o IGP-M como indexador dos contratos de locação.

A motivação por trás do texto é simples. Dado que o principal índice utilizado para a correção dos aluguéis está em sua máxima histórica desde a estabilização da nossa moeda, chegou a hora de trocá-lo!

Já comentei em outras oportunidades que o IGP-M não me parece ser o melhor índice para a correção dos aluguéis, principalmente por ser muito volátil e suscetível a fatores que muitas vezes o descolam da realidade econômica dos inquilinos, como temos visto desde o início da pandemia.

Mas não é essa a questão. Até mesmo porque temos observado que, na prática, grande parte dos contratos de aluguel não está sendo reajustada integralmente pelo índice desde o último ano.

O ponto é que, se aprovado, o PL deve criar uma grande insegurança jurídica no mercado imobiliário, além de gerar um desequilíbrio nos contratos de longo prazo. Afinal, a medida tenta mudar as regras do jogo no decorrer da partida em vez de simplesmente incentivar a livre negociação entre as partes.

Como se sabe, incertezas são sempre negativas para o investidor. Não por outro motivo, os jornais não perderam tempo na criação de manchetes chamativas.

O PL do IPCA deve ser um risco a ser monitorado pelo investidor a partir de agora?

Sim! Assim como tantos outros…

Mas fato é que não sabemos se o texto proposto realmente vingará ou se ele será apenas mais um projeto a ser engavetado em Brasília.

Também não sabemos se e/ou quando os rendimentos dos FIIs serão tributados. Ou, ainda, até que patamar a Selic subirá e quando a pandemia acabará.

Tampouco é possível precisar quais serão os impactos de longo prazo do home office sobre os escritórios e qual será o desfecho das eleições do ano que vem.

Por mais óbvio que possa parecer, o futuro é incerto!

Ainda assim, um dos erros mais comuns entre os investidores é tentar prevê-lo.

Vale a pena esperar o cenário clarear?

Até podemos ter palpites ou estimar as probabilidades de ocorrências de eventos futuros, mas ninguém sabe ao certo o que acontecerá amanhã – quanto mais daqui a um ou dez anos, concorda comigo?

O cenário é dinâmico e sempre existirão incertezas em nosso radar, sendo assim, não há “o melhor momento” para começar. Ao esperar pelo timing perfeito, você corre o risco de sempre ficar de fora.

De 2011 para cá, por exemplo, passamos pela maior crise econômica do país, diversos escândalos de corrupção, impeachment de presidente, a maior pandemia há um século, além de diversos outros eventos negativos vindos de fora. Ainda assim, o IFIX valorizou quase 190 por cento no período – equivalente a quase 11 por cento ao ano.

Diferentemente do que pensamos quando estamos dando os nossos primeiros passos no mundo dos investimentos, investir não se trata de tentar prever o futuro, mas sim de tomar decisões em ambientes de incerteza.

E a melhor decisão que podemos tomar em um ambiente assim é a de construir uma carteira sólida que seja capaz de navegar bem nos diversos cenários que somos capazes de traçar.

Se você quiser se aprofundar mais no tema sobre construção de uma carteira ideal, faço aqui um convite: inscreva-se na série gratuita Muito Além da Bolsa.

Eu assisti ao trailer e só tenho uma coisa a dizer: que produção impecável!

Você não pode perder. O primeiro episódio vai ao ar na segunda-feira. Estamos todos ansiosos aqui na Nord.

Um abraço e até a próxima,