Por que os Fundos de Fundos Imobiliários estão caindo tanto nos últimos tempos?

O que são os FOFs?

Os Fundos de Fundos Imobiliários, popularmente chamados de FOFs, são fundos imobiliários que investem a maior parte de seus recursos em cotas de outros FIIs.

Sendo assim, ao investirmos em um FOF, delegamos ao gestor desse fundo a escolha de quais ativos investir neste momento, além do monitoramento da carteira.

Esse tipo de fundo costuma ter custos mais elevados para os cotistas, afinal de contas, além das taxas cobradas pelos FIIs da sua carteira, ele também conta com sua própria taxa de administração, gestão e de performance…

O custo “dobrado” é o preço que o investidor paga por terceirizar uma fração de seus recursos a uma gestão profissional. Em troca, é esperado que a gestão seja capaz de proporcionar ganhos acima da média do mercado aos cotistas como compensação.

Os FOFs até aqui…

O que temos visto nos últimos tempos, contudo, foi uma importante queda nas cotações desses fundos.

Ao observarmos o segmento como um todo, é possível notar que ele obteve o pior desempenho nos últimos doze meses entre os principais segmentos de fundos imobiliários, acumulando uma desvalorização próxima a 10 por cento.

Diante das quedas, já estamos vendo os principais FOFs do mercado negociando a um desconto médio de 12 por cento frente ao Valor Patrimonial.

Tudo isso tem causado preocupação em boa parte dos investidores, mas para compreendermos o motivo do mau humor do mercado com o segmento, é importante entendermos como esses fundos geram valor a seus cotistas.

Como os FOFs ganham dinheiro?

O perfil das carteiras dos FOFs varia muito de acordo com a estratégia adotada por cada gestor, sendo que elas estão cada vez mais sofisticadas com o passar do tempo. Ainda assim, podemos dizer que esses fundos possuem duas principais fontes de receita.

A primeira fonte é nada mais nada menos do que o recebimento dos rendimentos dos FIIs, CRIs e outros títulos de renda fixa que possam estar na carteira do fundo. Já a segunda, é proveniente dos ganhos de capital que o fundo obtém negociando FIIs no mercado.

Portanto, no primeiro caso, temos uma fonte de receita muito mais estável e previsível, enquanto a segunda fonte depende muito mais das condições de mercado. Afinal, é preciso que as cotas dos FIIs se valorizem para vendê-las acima do preço pago, concorda comigo?

Ocorre que parte importante das receitas de muitos FOFs costuma vir da linha de ganhos de capital. Em um mercado de baixa ou lateralizado como o atual, obter esse tipo de ganho extra para distribuí-lo aos cotistas vira uma tarefa inglória!

Sendo assim, por temer que os FOFs não serão capazes de manter o patamar de distribuição de outros tempos em um momento de grandes incertezas, como o que estamos vivendo agora, o mercado acaba penalizando esses fundos, o que afeta as suas cotações.

Mas então isso significa que investir em FOFs neste momento é uma furada?

Não!

Ainda que o momento seja mais desafiador para o segmento de maneira geral, nem todos os FOFs devem ser impactados da mesma forma.

Aqueles que possuem estratégias de investimentos mais sofisticadas e que se prepararam para este momento desafiador, adequando a carteira e reduzindo a dependência de ganhos de capital, tendem a ter resultados mais resilientes.

Já os que continuam muito dependentes dos ganhos de capital como forma de complemento de renda poderão reduzir significativamente a sua distribuição de rendimentos caso o mercado continue caindo ou lateralizado.

Nesse sentido, é preciso cautela na análise, pois nem todo FOF que está negociando abaixo do Valor Patrimonial hoje é necessariamente uma oportunidade.

Até mesmo porque o Valor Patrimonial (VP) desses fundos é atualizado somente a cada mês, e seu cálculo é feito com base na cotação de mercado de cada FII que compõe a carteira. Logo, o seu VP tende a reduzir à medida que as cotações dos seus fundos caem no mercado, por qualquer motivo que seja. A depender do FOF que estamos falando, o desconto aparente pode ser inferior ao imaginado.

Conclusão

Os Fundos de Fundos Imobiliários seguem como uma boa opção para a carteira do investidor, mas em um momento de grande volatilidade no mercado de FIIs devido às altas da Selic, a escolha correta de quais desses ativos se posicionar vem sendo cada vez mais importante.

Um abraço e até a próxima,