De 2018 para cá, vimos um aumento de 564 por cento no número de investidores de fundos imobiliários, que já ultrapassou a marca de 1,3 milhão de pessoas.

Isso significa que 85 por cento dos investidores possuem menos de dois anos e meio de experiência nesse tipo de investimento, nos mostrando que esse mercado ainda está dando os seus primeiros passos.

Com isso, é comum observarmos investidores desbravadores ainda desorientados em meio às novidades, cometendo erros que muitas vezes podem custar caro lá na frente. Entre os mais comuns, está o de investir olhando apenas para o dividend yield atual.

“Tá pagando bem!”

Estamos chegando ao fim de mais um mês, momento em que muitos fundos anunciam o pagamento dos seus proventos mensais.

Como boa parte dos investidores utiliza os FIIs como fonte de geração de renda, o anúncio do pagamento dos dividendos acaba sendo uma data muito aguardada. É quase inevitável a comparação com o saudoso programa do Chaves, quando o Senhor Barriga ia cobrar o aluguel.

Com uma única diferença, é claro. Diferentemente do Seu Madruga, os FIIs costumam pagar religiosamente as suas obrigações!

Enfim, o ponto é que: uma vez divulgados os detalhes dos proventos, a nossa primeira reação costuma ser a de calcular o dividend yield do fundo no período – divisão entre o provento pago e o preço da cota de mercado.

Quanto mais elevado o indicador, melhor, pois é um sinal de que o investimento trouxe um belo retorno naquele período!

Não demora muito também para serem divulgados os famigerados rankings dos “FIIs que mais pagam dividendos”. É aí que mora o perigo para o investidor desavisado e que vai à caça aos fundos que “mais estão pagando no momento”.

Não digo que o dividend yield não é uma informação importante de ser observada quando analisamos um FII. Ele é! A questão é que olhar o yield passado pouco (ou nada) nos diz sobre as perspectivas futuras de um FII.

Explico melhor!

Yield passado não é garantia de yield futuro

Investir em um Fundo Imobiliário seguindo apenas a lógica de olhar a sua rentabilidade pelo retrovisor pode induzi-lo em erro.

Muitas vezes, aquele crescimento repentino na rentabilidade do FII em dado mês pode ter ocorrido por fatores atípicos, como a venda pontual de um ativo, o recebimento de uma multa de rescisão de aluguel, entre outros fatores não recorrentes.

Quer um exemplo?

Atualmente, muitos fundos de papel estão com um yield acima de 1,5 por cento ao mês (nada mal, não é mesmo?).

Acontece que os rendimentos desses fundos vêm sendo impactados positivamente pelas altas expressivas do IGP-M ao longo dos últimos tempos.

Em alguns casos, inclusive, a linha de correção monetária dos CRIs de suas carteiras vem respondendo por muito mais da metade da receita total do Fundo.

Até aí tudo bem, o Fundo repassa a correção monetária para seus cotistas e vida que segue.

O que não pode acontecer, porém, é o investidor acreditar que esse nível de distribuição se perpetuará para sempre. Afinal, uma hora o IGP-M voltará para patamares mais civilizados, seja pela queda do dólar, seja pelo arrefecimento dos preços das commodities.

O que vemos na prática é que muitos investidores não se dão conta desse detalhe e acabam pagando caro demais por fundos que estão realizando uma distribuição mais elevada devido a eventos temporários. Quando eles perceberem isso, pode ser tarde demais…

O futuro é o que importa!

Os fundos de papel com grande exposição a CRIs atrelados ao IGP-M são apenas mais um caso do que acontece com certa frequência no mercado.

O importante é você ter em mente que o yield atual, quando analisado de maneira isolada, pouco nos diz sobre o FII e as suas perspectivas. Daí vem a importância de entender muito bem como o fundo pode gerar valor aos seus cotistas ao longo do tempo.

Para tanto, é preciso compreender qual é a sua proposta, além de conhecer a sua equipe de gestão e os ativos nos quais ele investe os seus recursos.

Será que a proposta do Fundo de fato agrada você? A equipe de gestão é experiente e passa confiança? Os imóveis são de qualidade e estão bem localizados? No caso de fundos de papel, as operações de CRIs estão bem amarradas e contam com garantias sólidas? Será que o Fundo será capaz de manter o nível de distribuição atual?

Essas são algumas perguntas importantes que você deve se fazer antes de investir, mas não para por aí: outro ponto crucial em um processo de investimento é o mapeamento dos riscos da operação.

Todo investimento possui riscos, sendo eles de menor ou maior grau. Mapear os principais a que determinado fundo está exposto é essencial porque, a partir daí, você pode concluir se de fato ele está alinhado com o seu perfil e momento de vida.

Sem falar que somente assim você será capaz de avaliar se o preço pago e, por sua vez, o retorno esperado realmente justificam o investimento.

A tarefa não é simples, mas é do seu dinheiro e da sua família que estamos falando, então não se esqueça: focar na performance passada de um FII pouco lhe dirá a respeito de sua performance futura!

Se você acha difícil demais escolher bons FIIs, pode contar com a nossa ajuda. Faça como milhares de investidores e seja membro da série Nord Fundos Imobiliários.

Eu não poderia deixar também de dar um recado muito importante. Um dos mais importantes da história da Nord…

Hoje, às 23h59, encerraremos as inscrições para o Programa Master Portfólio, comandado pela brilhante Marilia Fontes.

Estou disponibilizando um link para que você possa ser um dos membros do projeto. O primeiro módulo começa amanhã. Será uma jornada transformadora e tenho certeza que você será um investidor muito mais completo.

Garanta uma vaga antes do fechamento.

Um abraço e até a próxima,