Não acredite em tudo o que lê sobre fundos imobiliários

Nord Insider

Principais assuntos de hoje:

• É seguro investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?
• Howard Marks e as crises.

É seguro investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?

As redes sociais são um importante meio de comunicação sobre as notícias que movimentam o mercado financeiro, mas nelas também se propagam informações que não necessariamente se preocupam com a fonte ou veracidade dos fatos.

Neste texto, vamos apresentar parte de uma sequência de stories que recebemos contendo informações que precisam ser esclarecidas sobre o mercado de Fundos Imobiliários.

Afinal de contas, investir em FIIs é realmente seguro?

Como funciona o investimento em FIIs?

Os Fundos Imobiliários, como as ações, são negociados em bolsa, o que facilita o acesso da pessoa física a diversos tipos de empreendimentos, como escritórios, agências, shopping centers, galpões, dentre outros.

Diferentemente de comprar um imóvel de fato, com os Fundos Imobiliários, o investidor – chamado de cotista – está livre das complicações burocráticas.

Não acredite em tudo o que lê

Nas imagens 1 e 2, observamos uma opinião baseada em informações equivocadas sobre eventuais riscos aos investidores de fundos imobiliários.

De acordo com a abordagem, em caso de inadimplência ou vacância dos empreendimentos, os cotistas do fundo também acabam arcando com o prejuízo – o que não é verdade.

Para esclarecer essa questão, convidamos o especialista em fundos imobiliários da Nord Research, Marx Gonçalves. Ele destaca o Artigo 15 da Instrução CVM 555, que trata de todos os fundos de investimentos no Brasil:

“Os cotistas respondem por eventual patrimônio líquido negativo do fundo, sem prejuízo da responsabilidade do administrador e do gestor em caso de inobservância da política de investimento ou dos limites de concentração previstos no regulamento e nesta Instrução.”

Ocorre que a Lei Nº 8.668/93, que instituiu os fundos imobiliários, prevê, em seu Artigo 13 e Inciso II, que os titulares das quotas dos FIIs “não respondem pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora [...]”

Alguns pontos de atenção:

O nosso analista cita que os investidores devem sempre se perguntar: qual é a probabilidade de um fundo imobiliário chegar ao limite de ter patrimônio líquido negativo?

Em nosso entendimento, essa possibilidade é muito remota em razão da baixa alavancagem desses ativos – diferentemente do caso de outros fundos de investimentos, em que há a possibilidade de os veículos se alavancarem em algumas vezes o patrimônio, a depender do que está previsto em regulamento.

É importante mencionar que há casos em que, embora o FII não chegue a registrar um PL negativo, ele pode ficar sem dinheiro para fazer frente às despesas.

Nessa situação, segundo o nosso analista, o fundo pode se ver obrigado a realizar uma emissão de novas cotas no mercado para captação de recursos, mas caberá aos atuais cotistas decidirem se gostariam ou não de participar da emissão, já que não há obrigatoriedade. Nesse exemplo, o risco é de os cotistas não participantes serem diluídos no caso da oferta ser realizada muito abaixo do valor patrimonial.

Portanto, não vemos a “chamada para novos aportes” como um risco relevante a ser considerado por quem pretende investir seus recursos em fundos imobiliários, sobretudo no caso de fundos listados de grande porte e com portfólio diversificado – que representam a maioria dos fundos líquidos do mercado.

O papel do administrador ou empresa gestora

Na imagem 1, é mencionado que o cotista pode ser cobrado pelas obrigações do fundo, como manutenção dos ativos e inadimplência do inquilino.

Nosso analista esclarece que o responsável por essas e outras tarefas – conservação dos ativos e até mesmo eventuais negociações com inquilinos inadimplentes – é o gestor ou administrador, ou seja, instituições financeiras especializadas nesse tipo de serviço.

Cabe aos cotistas apenas a fiscalização do trabalho que vem sendo feito por esses profissionais.

Principais riscos de investir em FIIs

Vale lembrar que os fundos imobiliários, como ocorre com qualquer ativo, correm riscos de perdas, sendo os principais:

• Liquidez: ou seja, a facilidade que um ativo tem de ser convertido em dinheiro sem perda significativa de valor. Muito embora tenham uma liquidez muito mais elevada do que os imóveis físicos, alguns FIIs ainda possuem um volume de negociação diária reduzido – o que pode dificultar a entrada e/ou saída do ativo, a depender da urgência do investidor e do montante envolvido na operação.
  
• Risco de mercado: apesar de serem menos voláteis do que as ações, os preços das cotas dos FIIs também oscilam devido a fatores que afetam o desempenho geral dos mercados, como instabilidades políticas, entre outros eventos. Por isso, esses ativos não são indicados para o investidor alocar a sua reserva de emergência.
  
• Risco de taxa de juros: os preços dos ativos imobiliários possuem uma relação inversa com o nível das taxas de juros de uma economia. Sendo assim, esse é um risco que sempre deve estar no radar do investidor.
  
• Risco de crédito: por emprestarem os recursos dos cotistas a terceiros em troca de uma remuneração previamente acordada, os FIIs de Papel estão sujeitos ao risco de crédito do devedor. No caso dos FIIs de tijolos, é possível que inquilinos em situações financeiras delicadas tenham dificuldades de pagar o aluguel em dia, como no caso do BTRA, mencionado acima, o que acabaria por provocar uma queda na distribuição de rendimentos do FII aos cotistas e, em última instância, uma redução no preço de mercado das cotas.
  
• Risco de vacância: os inquilinos também podem muito bem deixar o imóvel de um FII de Tijolo em busca de outros com condições mais vantajosas, afetando a receita imobiliária do Fundo e elevando as suas despesas. Esse é um dos principais riscos que envolvem essa classe de FIIs.
  
• Risco de tributação: por fim, mas não menos importante, há também o risco de tributação sobre os rendimentos dos FIIs. Vimos esse risco surgir no mercado em dois momentos distintos nos últimos anos e, ainda que não tenha se materializado, é importante que o investidor esteja consciente desse risco e o coloque no preço que está disposto a pagar pelo investimento.

Conclusão

Ainda há muito espaço para falar sobre Fundos Imobiliários, mas hoje focamos em esclarecer que, independentemente da dificuldade do Fundo, os cotistas não serão chamados para arcar com eventuais prejuízos.

A legislação brasileira é bem rígida quanto à criação e regras de gestão dos FIIs, sendo um investimento seguro para a sua alocação de capital.

Caso precise de ajuda para construir uma carteira de fundos imobiliários segura, diversificada e rentável, conheça o Nord FIIs.

Howard Marks e as crises

Este texto é baseado no Memorando de Howard Marks, feito em 2008 (The Limits to Negativism), quando o mercado se encontrava em completo caos. Há alguns trechos e comentários que se assemelham aos momentos atuais e podem trazer auxílio ao investidor recém-chegado em renda variável.

Nas crises, as pessoas não conseguem distinguir as coisas, e deveria ser importante balancear entre o que pode acontecer e a probabilidade disso acontecer.

“Durante quarenta anos, vi o ciclo maníaco-depressivo da psicologia do investidor oscilar loucamente: entre medo e ganância – todos conhecemos o refrão –, mas também entre otimismo e pessimismo e entre credulidade e ceticismo. Em geral, seguir as crenças do rebanho – e balançar o pêndulo – lhe dará um desempenho médio a longo prazo e pode matá-lo nos extremos.”

Marks sempre alertou que o mercado atravessa ciclos e se comporta como um pêndulo em relação ao seu movimento. Em momentos mais otimistas, o mercado é governado por ganância, muita credulidade. É quase impossível pensar que algo pode dar errado.

Atravessamos anos recentes de empresas sem lucro valendo bilhões de dólares; startups sem planos de negócios recebendo cheque em branco; as máximas das bolsas, das criptos, das NFTs…

“Existe uma muralha de liquidez que nunca pode secar.” (Marks)

Não é de hoje que os mercados se entusiasmam com tanta liquidez e tomam decisões impensadas. Os ciclos rimam. Em momentos assim, uma boa dose de ceticismo vem a calhar.

Nos momentos de queda, o que salva é a cabeça no lugar, não seguir as “crenças do rebanho” e simplesmente não agir no desespero.

“O ceticismo exige pessimismo quando o otimismo é excessivo. Mas também exige otimismo quando o pessimismo é excessivo.” (Marks)

Nessa época, os governos já usavam suas impressoras de dinheiro e todo o cenário se desenhava, até certo ponto, da mesma forma. Já existiam os investidores alavancados arrependidos e investidores receosos com o cenário.

Os mercados em estágio de baixa, por mais que possam piorar, já estão na mesa, com otimismo ausente e com enormes chances de preços menores para os mesmos ativos (que têm bons resultados).

“Os excessos, erros e tolices da etapa ascendente do ciclo de 2003-2007 foram os maiores que já presenciei. Assim tem sido o pânico resultante. O dano causado aos preços dos títulos pode ser suficiente para corrigir esses excessos – ou muito ou pouco –, mas certamente é um bom momento para escolher entre os escombros.” (Marks)

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