Não é novidade dizer que o hábito de investir em imóveis faz parte da cultura do brasileiro, não é mesmo?

Todos nós temos alguém muito próximo que possui ou vislumbra ter imóveis para investimento. Eu mesmo tenho diversos exemplos na família ou entre conhecidos.

O que vejo em comum entre eles é o foco na compra de casas ou apartamentos com um objetivo muito específico: o de alugá-los para complemento de renda.

A valorização do imóvel, por outro lado, é encarada muito mais como um bônus.

“É bom que valoriza enquanto não precisar vender”, é o que a tia Catarina sempre diz...

Cá entre nós? Isso nem sempre é verdade, pois tudo depende do momento da economia, do desenvolvimento da região onde o imóvel está localizado, além do seu estado de conservação.

Mas não é sobre isso que tratarei no texto de hoje.

A questão é que, por focar quase exclusivamente na renda mensal, o pequeno investidor de imóveis muitas vezes acaba deixando de lado uma outra fonte de retorno tão ou mais importante no mercado imobiliário: o ganho de capital.

E a preterição por esse tipo de ganho é, em muitos casos, compreensível. Afinal, nem sempre o investidor possui conhecimento e tempo para acompanhar a atual dinâmica do mercado imobiliário, de forma a identificar boas oportunidades de negócios.

Sem falar na burocracia sem fim e os custos de transação como taxas, impostos e comissões, que também acabam desestimulando a prática da gestão ativa por parte desses investidores.

Não há nada de errado em manter um imóvel por décadas a fio. Apenas é importante saber que é possível obter ganhos mais elevados ao comprar imóveis baratos para então vendê-los em momentos de euforia de mercado.

É aqui que entra um diferencial cada vez mais observado entre alguns FIIs de tijolo: o foco na geração de renda mensal, mas sem deixar de lado possíveis ganhos de capital a partir de uma gestão ativa da sua carteira de imóveis.

Gestão ativa versus gestão passiva

Dizemos que um FII de tijolo possui gestão passiva quando é vedada à gestão do fundo a compra, venda e reformas de imóveis sem a aprovação dos cotistas.

Os FIIs de gestão ativa, por outro lado, dão ao gestor a liberdade de realizar esses movimentos sem a necessidade de consultar os cotistas.

Por exigir mais da gestão do fundo, os FIIs de tijolo de gestão ativa geralmente possuem custos mais elevados, o que pode ser visto como uma desvantagem.

Por outro lado, oferecem aos cotistas uma gestão mais dinâmica ao permitirem que a alocação dos recursos do Fundo seja feita a partir da leitura e experiência do gestor com os ciclos imobiliários.

Isso faz com que esses fundos sejam, em tese, capazes de gerar ganhos acima da média do mercado a partir de lucros obtidos com a compra e venda de imóveis (reciclagem do seu portfólio).

É claro que isso está longe de ser uma regra, mas um caso recente deixa claro o potencial desse tipo de gestão.

O caso BTG Pactual Logística

O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um FII cujo objetivo é gerar renda e ganhos de capital a partir de investimentos em imóveis do segmento logístico. O Fundo possui um patrimônio superior a 1,3 bilhão e conta com a gestão do BTG Pactual.

Na última semana, o Fundo informou ao mercado que assinou um Compromisso de Venda de quatro imóveis do seu portfólio:

- Itambé São Paulo, localizado na capital paulista;

- Supermarket Rio de janeiro, localizado na cidade do Rio de janeiro;

- Cerrati Vinhedo e Magna Vinhedo, ambos situados na cidade de Vinhedo/SP.

O preço total da venda dos imóveis corresponde a 168,9 milhões de reais, que serão pagos da seguinte forma:

• 1ª Parcela: 26 por cento, a ser recebida ainda neste semestre;
• 2ª Parcela: 49 por cento, a ser recebida em agosto de 2021;
• 3ª Parcela: 25 por cento, a ser paga em janeiro de 2022.

Como o Fundo havia adquirido os imóveis há muitos anos por um custo próximo a 106 milhões de reais, a operação representa um ganho de capital de 60 por cento (63 milhões de reais).

Com isso, a gestão espera que o Fundo apure um lucro de 4,88 reais por cota, a serem distribuídos a seus cotistas ao longo dos três semestres. Já o valor restante (106 milhões de reais) será reinvestido em outros ativos-alvo do Fundo.

De acordo com a gestão, além do lucro proporcionado aos cotistas, a transação também elevou o padrão construtivo do portfólio do Fundo, visto que os imóveis vendidos eram antigos e contavam com especificações técnicas defasadas.

Também foi possível aumentar a exposição a imóveis localizados a um raio de 60 km da cidade de São Paulo para 76 por cento da ABL do Fundo – principal polo logístico do país –, como também promover um aumento do prazo médio dos contratos de locação.

Resumo da ópera

É claro que será preciso acompanhar como a gestão do Fundo alocará os recursos da venda que serão retidos para reinvestimentos.

Ainda assim, o caso acima não deixa de ser um bom exemplo de que é possível, sim, gerar ganhos de capital aos cotistas a partir de uma gestão ativa que busca reciclar o portfólio de imóveis de um FII.

Isso não significa, porém, que todo fundo de tijolo com gestão ativa é bom. É possível observar diversos casos de vendas e/ou compras de imóveis a condições desfavoráveis para os cotistas.

O segredo está, portanto, em conhecer muito bem a capacidade do time de gestão, bem como avaliar minuciosamente cada um dos seus movimentos. Somente assim é possível concluir se determinado negócio irá, de fato, gerar valor para os investidores.

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