Por outro lado, também já deve ter observado por aí alguns casos de FIIs que recorrem a esse mecanismo, correto?

Print de manchete do Brazil Journal: "No Guardian Logística FII, um yield de 9% temperado com alavancagem".
Fonte: Brazil Journal.

A alavancagem financeira é nada mais, nada menos que recorrer a recursos de terceiros para potencializar os seus ganhos. Quando uma empresa recorre a um empréstimo no banco para impulsionar os resultados do seu negócio, por exemplo, dizemos que ela está se alavancando.

Como não existe almoço grátis, a contrapartida do devedor dessa operação será honrar o compromisso assumido até o final. Caso o combinado não seja cumprido por qualquer motivo, o credor pode muito bem executar as garantias previstas no acordo, podendo causar verdadeiras dores de cabeça ao devedor.

Por isso, dizemos que a alavancagem pode potencializar os ganhos do devedor, mas também eleva os riscos da sua operação. Como os investidores de fundos imobiliários costumam ser, via de regra, mais conservadores, o tema tem gerado alguma preocupação no mercado.

Mas afinal, os fundos imobiliários podem ou não podem se alavancar? Além disso, quais são os riscos aos quais devemos nos atentar ao investir em FIIs que recorrem a esse tipo de operação?

Existem inúmeras formas de se alavancar, sendo que a legislação aplicável aos fundos imobiliários veta muitas delas e permite outras tantas.

Pela legislação, os FIIs não podem, por exemplo, se endividar tomando empréstimos no banco, ao passo que podem comprar imóveis a prazo – utilizando retenções para pagar as parcelas.

Uma prática de alavancagem permitida e cada vez mais comum no mercado imobiliário é a do fundo se alavancar a partir da antecipação de parte dos fluxos de aluguéis futuros de determinado imóvel para pagar um percentual da sua aquisição.

Ou seja, o fundo empacota parte dos seus aluguéis futuros dentro de um CRI – títulos de renda fixa com lastro imobiliário – e os vende mais barato para alguém, de modo a antecipar aquele dinheiro para adquirir o imóvel que gerará o aluguel.

Seguindo esse caminho, o FII não apenas coloca menos dinheiro do seu patrimônio na aquisição, como também pode aumentar o retorno do seu investimento. Para tanto, basta que o Cap Rate (renda anual de um imóvel dividida pelo valor de mercado do mesmo) do imóvel seja superior ao custo do CRI.

Como contrapartida, parte dos aluguéis do imóvel passa a ser retida para pagar o CRI até o seu vencimento. Conforme a dívida vai sendo paga, os aluguéis antes bloqueados ou destinados ao seu pagamento voltam a ficar disponíveis ao Fundo que, por sua vez, aumenta a distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Conforme antecipado, esse tipo de operação possui alguns riscos que devem estar no radar do investidor.

Chamarei a atenção para dois principais.

Como boa parte dos CRIs emitidos possui duração curta, pois, além do juros e correção monetária, também preveem amortizações frequentes após o fim do período de carência, é comum que apenas o aluguel do imóvel não seja capaz de pagar a totalidade dos valores devidos aos CRIs.

Com isso, muitas vezes, o Fundo precisa realizar novas emissões para honrar com o compromisso das amortizações.

Isso, por si só, não é um problema.

A questão é que quando o mercado não está aquecido ou as perspectivas para o Fundo pioram de uma hora para outra por qualquer motivo que seja, o FII pode ter dificuldades em captar esse dinheiro junto aos investidores.

Em um caso limite, o Fundo poderia se ver obrigado a realizar uma emissão muito abaixo do seu valor patrimonial para levantar os recursos, o que prejudicaria a sua rentabilidade de médio/longo prazo.

Além disso, assim como qualquer operação de crédito, o credor do CRI exige garantias para que o compromisso seja honrado, já que nunca sabemos o dia de amanhã.

Com o imóvel dado como garantia na operação, um outro tipo de risco com essa alavancagem é uma eventual obstrução no fluxo de aluguéis do imóvel por um período prolongado. Isso poderia acontecer devido a dificuldades de reposição do espaço vago após a saída do seu inquilino, impasse judicial com o atual locatário etc.

Caso o Fundo esteja contando com o valor do aluguel para "fechar a conta", ele pode não conseguir pagar as parcelas, o que geraria complicações, como uma eventual perda do imóvel, também em um caso extremo.

Então quer dizer que a alavancagem de FIIs é negativa para os cotistas?

De forma alguma!

A alavancagem pode, sim, proporcionar ganhos acima da média aos FIIs que recorrem a esse tipo de estratégia. Inclusive, ela tenderá a ser cada vez mais um diferencial retorno em um cenário em que os rendimentos desse mercado se reduzem cada vez mais por conta do seu crescimento.

No entanto, é importante que o investidor identifique e entenda muito bem os riscos adicionais que esse tipo de operação traz aos seus investimentos.

Como ponto de partida, é importante verificar qual é o tipo de contrato de locação do imóvel cujo fluxo de aluguéis remunera um CRI.

Se o contrato for típico, maiores são os riscos de o Fundo não conseguir honrar seus compromissos com o CRI, uma vez que esse tipo de contrato é mais fácil de ser rescindido, além de poder passar por reajustes para baixo no preço do aluguel em futuras revisionais.

Por outro lado, se o contrato for atípico, contar com um inquilino de bom risco de crédito, além de uma multa robusta – de preferência o saldo remanescente dos aluguéis até o seu vencimento – faz com que a operação tenda a proporcionar maior segurança.

Mas não para por aí.

Um dos pontos mais importantes da alavancagem é ter um casamento perfeito entre o contrato de locação atípico e as condições do CRI, tais como um mesmo prazo e índice de correção monetária.

Imagine, por exemplo, como ficou o fluxo de caixa de um fundo que assumiu um CRI com correção pelo IGP-M, enquanto o contrato de aluguel foi corrigido pelo IPCA em 2020.

Por fim, mas não menos importante: é preciso ter conforto com o imóvel cujo fluxo dos aluguéis remunera o CRI. Afinal, em último caso, se o imóvel é de boa qualidade e bem localizado, o Fundo poderia posicioná-lo novamente com maior facilidade e sob as mesmas condições do antigo contrato de locação.

Abraços e até a próxima!