FII BTLG11 oferece nova oportunidade de compra

Nord Insider

Nesta quarta-feira, 22, o pré-mercado de Nova York opera em terreno negativo, com os investidores preocupados com o aumento da inflação e a desaceleração do crescimento econômico.

Na agenda econômica, o Banco Central brasileiro anunciará o fluxo cambial da semana terminada em 17 de junho. Nos Estados Unidos, o presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, fará um pronunciamento ao Senado americano.

Principais assuntos de hoje:

• FII BTLG11 pode incorporar BLCP11 e VVPR11;
• A lição financeira do bilionário Bill Gates.

FII BTLG11 pode incorporar BLCP11 e VVPR11; saiba como será e como ficam os cotistas

Em maio deste ano, a gestão do BTG Pactual Logística FII (BTLG11) comunicou ao mercado sobre a possível incorporação dos fundos Bluecap Renda Logística (BLCP11) e V2 Properties (VVPR11) ao seu portfólio.

De acordo com o fato relevante publicado, o movimento foi solicitado por cotistas
dos FIIs BLCP11 e VVPR11 que detêm mais de 5 por cento das cotas emitidas dos fundos.

Em resumo, a proposta tem como objetivo unificar os três fundos e consolidar os patrimônios líquidos por meio de uma troca de cotas.

Neste texto, discutiremos se a proposta é interessante para os cotistas do BTLG11.

1. Visão geral FII BLCP11

O BlueCap Renda Logística detém um portfólio composto por dois complexos logísticos que, somados, totalizam 69 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) e mais de 7 mil m² de expansão. Vale destacar que os imóveis estão localizados nas cidades de Extrema (MG) e Cabreúva (SP).

O imóvel CityGate Extrema I, na região de Extrema, possui classificação AAA pela Buildings e está 100 por cento locado por meio de contratos típicos – com prazo médio de vencimento de 49 meses – para três inquilinos bem consolidados em seus segmentos de atuação: Bauducco, Alpargatas e Mobly.

Já o complexo CityGate Cabreúva I e II (classificação AAA), no município de Cabreúva, está parcialmente locado com taxa de ocupação de 76 por cento, referente aos inquilinos Enjoei e Vip Logística, cujos contratos típicos possuem vencimento em agosto de 2026. Adicionalmente, o espaço vago do imóvel (24 por cento) conta com uma Renda Mínima Garantida (RMG) até setembro de 2022.

Dessa maneira, avaliamos que o BLCP11 possui um portfólio de imóveis de elevado padrão construtivo, além de contratos de locação com prazo médio de vencimento de 3 anos celebrados com inquilinos de primeira linha. Os pontos de atenção ficam por conta da localização menos óbvia do imóvel de Cabreúva, bem como o risco envolvendo o fim da RMG desse ativo.

1. Visão geral FII VVPR11

O V2 Properties detém um portfólio composto por seis imóveis com área bruta locável total de 42,9 mil m² distribuídos entre os estados de São Paulo (46 por cento), Bahia (28 por cento) e Minas Gerais (26 por cento).

A maior parte da ABL está concentrada principalmente em imóveis com vocação logística/industrial (79 por cento). Ainda assim, há uma exposição de 18 por cento da ABL a um imóvel corporativo locado para a Symrise, em Cotia/SP, e de 3 por cento a uma loja de rua (varejo) muito bem localizada na Av. Faria Lima e locada para a empresa de chocolates Dengo.

Todos os imóveis possuem perfil mono-inquilino com contratos atípicos na modalidade Built-to-Suit (BTS), sendo que o prazo médio contratual do portfólio está atualmente em 5,2 anos. Hoje estão 100 por cento ocupados por Ambev, Mills Solaris, Symrise, Air Liquide e Dengo.

Ponto positivo: A configuração do portfólio proporciona uma elevada previsibilidade de geração de renda ao VVPR no curto prazo. Ponto negativo: as localizações menos óbvias de alguns ativos, como é o caso dos imóveis logísticos, que estão fora dos eixos tradicionais do segmento.

2. Portfólio unificado dos fundos

No entendimento do especialista em fundos imobiliários da Nord Research, Marx Gonçalves, as carteiras dos FIIs BLCP11 e VVPR11 a serem incorporados pelo BTLG11 somam ao todo oito imóveis de boa qualidade e, de modo geral, bem localizados, totalizando cerca de 120 mil m² de ABL distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais e Bahia.

Com isso, o portfólio pós-incorporação do BTLG seria constituído por 22 imóveis, resultando em cerca de 690 mil m² de ABL total.

Em termos de localização, nosso especialista avalia que o fundo de logística do BTG aumentaria sua exposição de quatro para seis estados, sendo que sua maior participação continuaria sendo na região de São Paulo, com cerca de 80 por cento da ABL (vs. 91 por cento atualmente).

O cap rate médio ponderado da incorporação gira em torno de 9,5 por cento ao ano, ou seja, patamar acima do que o BTLG negocia atualmente (cerca de 8,5 por cento ao ano). Adicionalmente, a parcela de exposição a contratos atípicos aumentaria frente ao patamar atual (47 por cento da receita contratada), como também a renda base recorrente, que teria um acréscimo de aproximadamente 0,02 centavos de real por cota.

3. Conclusão

Concluímos que a incorporação é favorável ao BTLG e tende a gerar valor a seus cotistas pelos seguintes motivos:

• Possibilidade de aumento do valor patrimonial em aproximadamente 1,7 por cento e da renda base recorrente em cerca de 0,02 centavos de real por cota.
  
• Oportunidade de elevar a diversificação do portfólio sem a necessidade de realização de novos aportes de recursos pelos atuais cotistas.
  
• Aumento da liquidez no mercado secundário a partir de uma maior pulverização da base de cotistas.
  
• Incorporação de dois fundos abaixo de seus respectivos valores patrimoniais e sem quaisquer obrigações com aquisições de imóveis, o que contribuiria para a redução da alavancagem do BTLG para aproximadamente 9,7 por cento (ante 11,8 por cento atualmente).
  
• Possibilidade de ganhos de capital extraordinários a partir da reciclagem de portfólio com negociações de ativos que não fazem parte do core business do Fundo, como é o caso do imóvel locado para a Dengo, por exemplo. Vemos essa possibilidade com bastante otimismo, tendo em vista a expertise do time de gestão do BTLG em reciclagem de portfólio.

4. Pontos de atenção

Nosso analista apresenta alguns desafios que o BTLG terá pela frente em caso de incorporação e que precisarão ser bem trabalhados pela gestão.

Como principal desafio de curto prazo, o Fundo terá que prospectar inquilinos para a parte vaga do imóvel Cabreúva, que corresponde a um total de 47 por cento da receita contratada do complexo e possui RMG somente até setembro de 2022.

Já no médio prazo, o portfólio a ser incorporado possui contratos que se encerram majoritariamente entre os anos de 2025 e 2027, inclusive contratos atípicos. Essas renovações vão demandar muita capacidade de negociação na permanência e revisional do valor do aluguel por parte da gestão.

O conteúdo que você acabou de ler é um resumo do relatório elaborado pelo especialista Marx Gonçalves. O relatório completo está disponível na área de membros da carteira Nord FIIs (acesse aqui).

Bill Gates: Invista como um otimista e poupe como um pessimista

A trajetória do fundador da Microsoft, Bill Gates, é até hoje exemplo para milhares de empreendedores pelo mundo. Referência por sua estratégia, o bilionário pode apresentar boas lições financeiras.

Para Gates, a frase “invista como um otimista e poupe como um pessimista” é um guia desde os primórdios da Microsoft e parte do sucesso da empresa.

A trajetória do empreendedor

Com uma fortuna de mais de 120 bilhões de dólares, Gates aprendeu rapidamente o conceito de longo prazo e tomou risco em sua primeira oportunidade. Abandonou a faculdade de Harvard e focou em redes de computadores.

Extremamente visionário e otimista, Gates percebeu que todos no planeta que tivessem computadores precisariam de sistemas operacionais para atender às suas necessidades. Acertou em cheio.

Junto à necessidade de sistema veio a necessidade de inovação constante. O mundo tecnológico é rápido e instável, não dá para acertar uma vez e ficar parado.

Bill Gates economizou como pessimista

Entender esse princípio o fez mudar a chave para o modo totalmente pessimista, poupando uma enormidade de caixa que a Microsoft gerava. A filosofia de Gates era clara: manter o salário de todos da empresa em caixa por 12 meses. Era uma espécie de “reserva de emergência operacional”, mesmo a empresa tendo poucos colaboradores.

O mesmo empresário e investidor estava totalmente dividido entre suas atuações: uma extremamente otimista, tomando risco no mercado de softwares, e outra extremamente pessimista com o mercado, mantendo suas reservas grandes o suficiente para lidar com tempos ruins.

Lição financeira de bilhões

Os atributos de Gates o tornam um ótimo empreendedor e um ótimo investidor. No curto prazo, a incerteza é enorme, portanto faz todo o sentido ter uma reserva para lidar com o próximo imprevisto ou problema financeiro.

Em janelas maiores de tempo, acertando os ponteiros, a probabilidade joga a favor. Ou seja, no longo prazo, assumir riscos calculados eleva as chances de um investidor de obter resultados satisfatórios.

No entendimento da analista Danielle Lopes, da carteira Nord Ações, assumir o risco de uma carteira de boas empresas a bons preços e com crescimento de resultados eleva as chances de ganho na Bolsa.

Nesse sentido, devemos ser otimistas com o longo prazo a partir do momento em que entendemos nossas escolhas e mantemos a nossa estratégia em foco. Por outro lado, devemos ser pessimistas com o curto prazo, assumindo que contratempos (pandemia, crises, guerras) poderão acontecer em janelas curtas.

Conectando a lição de Gates ao mundo dos investimentos, entendemos que, no curto prazo, devemos acumular, sim, grandes reservas, e no longo prazo investir religiosamente em ótimas empresas, acompanhando o desenvolvimento nos próximos 5, 10, 15 anos e surfando suas ondas de crescimento.

Meme do dia